秒速赛车平台:万达轻资产小目标: 与信托

来源:未知作者:admin 日期:2018/08/12 14:58 浏览:

  万达商业地产的轻资产模式包括两部分:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场,另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成。前者主要是与金融机构合作“直投项目”。

  万达商业地产的轻资产模式包括两部分:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场,另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成。前者主要是与金融机构合作“直投项目”。

  近日,21世纪经济报道记者在查阅工商资料时发现,有多家区域性万达广场投资有限公司的股东发生变更,由大连万达商业地产股份有限公司,变更为信托公司、保险公司等。

  股权变更的背后,是万达轻资产战略的实施。此过程中,万达商业地产从项目的持有方,转变为受委托的建设运营管理方,并与信托公司共同探索了一些新玩法。比如,民生信托近期发行的万达广场项目产品,秒速赛车平台:万达轻资产小目标: 与信托合作 “直投项目创新采用TOT的母子信托结构,一次性对多个项目进行股权投资。

  该产品是一个典型案例,一方面清晰地呈现了万达“地产+金融”的轻资产操作模式;另一方面,则是信托公司传统房地产业务转型的创新样本。

  不过,关于项目未来退出的问题仍然有待探讨。虽然在产品中列明了多种退出路径,包括信托公司长期持有、REITs方式退出等模式,但有业内人士认为,国内REITs市场仍然没有明确政策,在项目到期后是否仍由万达来回购,能否在长期实现轻资产,都有待检验。

  近期,民生信托主推了一款名为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”。说明书显示,该产品设计为TOT的“母子信托”交易结构,由民生信托主动管理,资金用途为认购民生信托设立的至信317号-至信321号共5只单一信托。即,至信316号为母信托,5只单一信托为子信托。

  母信托的总期限预计为10年,并进行了结构化设计,按照本金收益分配次序,信托份额分为A、B类,占比7:3。信托设置开放期,其中B类信托份额每满24个月可申请赎回。在10年期限中,受托人有权根据投资情况,决定具体退出时点。

  穿透来看,单一信托层面,信托资金最终用于收购万达广场资产包,具体收购方式为,通过收购资产包中万达广场项目公司股权,进而收购万达广场资产。收购后根据各家项目公司实际情况,可能进行增资、发放股东借款等,民生信托最终对各家项目公司股权投资和债权投资比例约为1:2。

  在收购之后,信托计划将成为项目公司100%控股股东,万达商业地产的角色,变更为项目的运营管理方。由信托授权万达商业地产负责项目公司的日常管理,和资产包内所有项目的开发建设及运营管理。

  资产包即对应的项目公司,民生信托至信317-321号单一信托分别持有万达北海、抚州、九江、雅安、辽阳万达广场投资有限公司100%股权,项目公司对应开发持有这五个地区的万达广场。

  虽然为“股+债”的模式,但该信托产品并非“明股实债”,秒速赛车平台:而是将股权真实转让给信托公司,主要获得未来万达广场物业租金收入的优先分配权,万达商业提供差额补足义务。信托计划的风控措施中,不包括回购、抵押担保等常见条款。

  具体来看,风控模式用约定资产包净物业收入投资回报率作为限定,若10年内未达约定标准,有权获得万达净物业收入部分的优先分配;若仍不满足,则由万达按每年一次的频率予以补足,存续满10年后仍未达标;则信托计划有权解除万达商业对项目的运营管理权。

  据了解,万达承诺的10年回报率为:第1年6%,此后以0.5%为区间每年递增,第10年达到9.5%。

  该产品采用分期发行,总规模不超过45亿元。从民生信托官网公告计算,截至7月20日,2个月左右时间中至信316号产品已经成立10期,募集资金总计约32亿元,第11期也在募集中。

  上述合作的背后,一方面是万达商业的轻资产模式转型计划,另一方面也是信托公司的房地产项目转型探索。

  万达商业地产的轻资产模式包括两部分:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场,另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场,净租金收入3:7分成。

  前者主要是与金融机构合作“直投项目”。简单而言,万达商业将其目前已经拿地、尚未开发的万达广场项目,以股权交易的方式出售(纳入资产池),第三方负责资金投入,万达商业负责选址、建设、运营管理等,租金收益由投资方与万达商业按约定比例分成。目前以二三线、三四线城市的项目为主。

  但实际上,在上述民生信托产品中,租金的净收益也是按照信托70%,万达30%的比例进行分配。

  兴业研究在研报中分析,轻资产模式实质为“地产+金融。